O financiamento coletivo é um mecanismo altamente atrativo pelo qual entidades jurídicas e indivíduos podem angariar os fundos necessários, proporcionando aos potenciais investidores um acesso simplificado a esses fundos para a implementação de um projeto específico.

O termo “crowdfunding” é formado por duas partes: crowd (multidão) e funding (financiamento), o que significa que um grande número de investidores interessados, com quantias individuais muito pequenas, pode participar do financiamento de um projeto ou ideia que ainda não foi iniciada ou de um projeto existente que precisa de fundos adicionais para ser concluído.

Investidores interessados e aqueles que buscam financiamento são conectados por meio de uma plataforma online especializada em financiamento coletivo. Cada projeto ou plano na plataforma deve ser claramente explicado e definido, incluindo o retorno do investimento, pela pessoa que busca angariar os fundos necessários. Quem investe em um projeto desse tipo precisa criar sua conta, concordar com os termos e condições da plataforma e efetuar os pagamentos.

A possibilidade de muitos investidores com quantias menores (os valores mínimos de investimento são definidos por cada plataforma online de acordo com seus interesses comerciais) participarem do financiamento de diversos projetos torna o investimento em um mercado imobiliário em rápido crescimento particularmente atraente. Além disso, o financiamento coletivo é uma forma adequada de investimento, não apenas em imóveis, mas também em muitos outros tipos de empreendedorismo e eventos sustentáveis – como venda de roupas, arrecadação de fundos, criação de casas de apostas (algumas das quais podem ser encontradas aqui), projetos artísticos, campanhas políticas…

Como funciona na prática o investimento imobiliário conjunto?

O crescimento dinâmico do mercado imobiliário está atraindo um número cada vez maior de investidores com recursos financeiros significativos. No entanto, o desenvolvimento de plataformas de financiamento coletivo permitiu que um número maior de investidores investisse em quantias comparativamente pequenas.

As primeiras plataformas de financiamento coletivo na internet foram desenvolvidas nos Estados Unidos, e uma das primeiras e maiores é a Fundrise, que permite aos usuários investir com valores iniciais muito baixos, a partir de US$ 500. Além disso, em 2015, esta plataforma introduziu o fundo de investimento imobiliário eletrônico (eREIT) para aumentar ainda mais a acessibilidade do investimento imobiliário para uma ampla gama de investidores.

As plataformas mais famosas e de grande porte são RealtyMogul, CrowdStreet, Patch of Land, RealtyShares, RealCrowd e muitas outras plataformas online menores. Para regulamentar legalmente esse segmento de investimento, foi aprovada em 2012 a Lei Jumpstart Our Business Startups (JOBS), que permite o investimento até mesmo para investidores não qualificados (cidadãos comuns), diferentemente da prática anterior, em que apenas investidores qualificados, como fundos de pensão, bancos, seguradoras e fundos de investimento, tinham acesso ao investimento. Até então, os investidores só podiam investir em imóveis comprando ativos físicos ou investindo em REITs (fundos de investimento imobiliário).

O novo método de investimento imobiliário por meio de financiamento coletivo permite que os investidores, assim como nos investimentos de capital, participem do financiamento de apenas uma parte do imóvel, em vez de todo o imóvel, e se tornem acionistas proporcionalmente à sua participação. Além disso, os lucros provenientes, por exemplo, do aluguel ou da venda de imóveis, serão pagos aos investidores proporcionalmente aos seus depósitos. O retorno do investimento depende do tipo e da classe do imóvel em que é investido, variando de 5 a 15% ao ano, e em alguns casos podendo ser superior a isso. Os retornos médios no financiamento coletivo imobiliário variam de 8% a 13% ao ano, tornando esse modelo de cofinanciamento altamente atrativo.

Formas de investimento conjunto no mercado imobiliário

Investidores interessados têm duas opções para aplicar seus recursos no mercado imobiliário por meio de financiamento coletivo:

Financiamento coletivo baseado em ações

Isso proporciona aos investidores um retorno maior do que investir em dívida. Essa forma de investimento permite que os lucros variem significativamente dependendo das condições atuais do mercado. Normalmente, os investidores recebem pagamentos trimestrais pelo aluguel de imóveis, menos a comissão da plataforma online, e, no caso de venda de imóveis a um preço de mercado mais alto, recebem a diferença entre o preço de venda e a comissão.

Um dos principais riscos desse método de investimento é a possibilidade de o valor de mercado do imóvel cair, resultando potencialmente em perda de capital.

Financiamento coletivo baseado em empréstimos

Esta é uma forma mais simples de investir, na qual o investidor empresta recursos financeiros ao proprietário do imóvel e recebe uma taxa de juros fixa por esse serviço, com base na hipoteca do proprietário e no valor que o investidor investiu (emprestou ao proprietário).

Nesse tipo de investimento, o lucro é fixo porque a taxa de juros fixa é predefinida, e o risco é menor do que em investimentos baseados em capital. Os pagamentos de juros são normalmente mensais, menos frequentemente trimestrais, e a vantagem deste método de investimento é que ele é garantido por ativos (por exemplo, uma hipoteca).

Tendências do mercado global de financiamento coletivo imobiliário

O país que detém o recorde mundial absoluto em valor total arrecadado por meio de financiamento coletivo é a China, onde o financiamento conjunto totalizou US$ 215,4 bilhões em 2020, enquanto os Estados Unidos ocupam o segundo lugar com US$ 61,1 bilhões no mesmo ano.

Inclusive o mercado imobiliário é um dos setores de crescimento mais rápido dentro do financiamento coletivo, por exemplo, o financiamento coletivo imobiliário na China atingiu aproximadamente US$ 2,4 bilhões em 2017. Em 2014, nos EUA, os investimentos imobiliários conjuntos aumentaram 156% em comparação com o ano anterior, e o volume de transações ultrapassou US$ 1 bilhão. O crescimento continuou nos anos subsequentes; em 2015, o volume de investimento conjunto (financiamento coletivo imobiliário) atingiu US$ 2,57 bilhões e, em 2016, US$ 3,5 bilhões, com um valor estimado de quase US$ 10 bilhões até 2025.

Financiamento coletivo como alternativa aos métodos tradicionais de investimento conjunto

Inicialmente, o investidor deve avaliar cuidadosamente o investimento, incluindo o projeto, as condições geográficas e demográficas, o ambiente político e os fatores que possam afetar os fundos investidos e o retorno esperado.

Uma das principais vantagens dessa forma de investimento é a acessibilidade a um grande número de pessoas (indivíduos) com investimentos relativamente pequenos (dependendo da plataforma e do tipo de imóvel em que investem), que podem ser inferiores a US$ 500, mas geralmente em torno de US$ 5.000, o que é uma grande conveniência considerando o preço médio de um imóvel, que pode custar várias centenas de milhares ou até mais de um milhão de dólares. Além disso, o financiamento coletivo imobiliário é realizado por meio de plataformas online que operam de forma transparente e oferecem aos investidores acesso ilimitado às informações antes do investimento. A plataforma que escolhemos executa todas as tarefas administrativas, incluindo a identificação do imóvel ideal.

Diferentemente dos fundos eREITs geridos por profissionais, neste caso, você tem a liberdade de pesquisar e escolher em qual imóvel deseja investir seus recursos. Além disso, a existência de um grande número de plataformas online de investimento oferece uma ampla gama de projetos, permitindo que você diversifique seu portfólio de investimentos escolhendo diferentes tipos de imóveis.

Por outro lado, ao contrário das formas tradicionais de investimento conjunto, no financiamento coletivo não há garantia de que, por exemplo, o projeto no qual você investiu fundos será realmente concluído com sucesso e, como você decide individualmente sobre o imóvel em que investirá, existe a possibilidade de perder seu dinheiro por uma decisão errada. Além disso, a maioria dos projetos não possui seguro e diversas taxas e encargos podem reduzir ainda mais o retorno esperado.

Conclusão

De modo geral, sabendo que praticamente qualquer pessoa pode investir ou captar seus recursos por meio de plataformas online públicas e transparentes, podemos afirmar que isso representa uma revolução na forma atual de fazer negócios no mercado imobiliário, o que levou a um enorme aumento do interesse nesse tipo de investimento imobiliário. As vantagens são que os retornos no financiamento coletivo não são pequenos (e, portanto, acarretam um grau de risco maior) e superam em muito a inflação, e que a captação de recursos para a implementação de projetos torna o processo mais rápido e simples. A tendência de crescimento do financiamento coletivo imobiliário ainda deve crescer muito.